Biuro: kupić czy wynająć? Różnica kosztów – 750 tys. zł

Opublikowany: Sty 29 2015 przez admin

Sytuacja finansowa firmy, stadium jej rozwoju, potrzeba elastyczności – te czynniki wpływają na podjęcie decyzji. Zdrowy rozsądek podpowiada, że lepiej spłacać własny kredyt niż comiesięczny wysoki czynsz – przynajmniej biuro będzie nasze. A co jeśli firma się rozrośnie i trzeba będzie zwiększyć powierzchnię biura? Zatem co się bardziej opłaca, kupno czy wynajem?

OVO Wrocław

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Są za to pewne warunki, w zależności od których albo lepiej kupić biuro, albo je wynająć. Do rozpatrzenia są tylko te dwie możliwości. Wystarczy prześledzić po kolei wszystkie za i przeciw, policzyć, co się firmie bardziej opłaca i wybór okaże się łatwy. W przypadku, gdy zdecydowaliśmy się na własne biuro, po 10 latach koszt to 152 tys. zł. Po tym samym czasie na wynajem wydamy 903 tys. zł. Różnica – 751 tys. zł! Szczegóły nieco dalej.

Zysk, czy jego źródło?

Spłacać kredyt i być właścicielem biura, czy co miesiąc płacić czynsz za użytkowaną powierzchnię? Dla zdrowego rozsądku odpowiedź jest oczywista. Sprawa robi się tym bardziej prosta, gdy rata kredytu wzięta na kupno biura jest mniej więcej takiej samej wysokości co czynsz za wynajem.

Jednak kwestia podjęcia takiej decyzji wciąż nie jest jednoznaczna. Należy dodatkowo rozpatrzyć takie czynniki jak finanse, aspekty podatkowe czy bezpieczeństwo – mówi Shuckie Ovadiah, inwestor i CEO OVO Wrocław. – Nie proponowałbym młodej firmie kupna biura, ponieważ w pierwszej fazie działalności ważna jest elastyczność, nie jest jeszcze jasne jaki kierunek przyjmie rozwój biznesu. Ale jeśli firma ma niezachwianą płynność finansową i jasno określony kierunek rozwoju, to sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Należy zatem przede wszystkim rozpatrzyć, na jakim etapie rozwoju znajduje się dana firma. Rozwija się i zatrudnia kolejnych pracowników? A może od lat sytuacja jest stabilna, zarówno pod względem personelu, jak i finansów?

Korzystniej wynająć, gdy:
– firma dopiero rozpoczęła działalność
– nie ma zdolności kredytowej
– niepewne jest tempo jej rozwoju
– potrzebuje środków na inwestycje w rozwój

Korzystniej kupić, gdy:
– firma ma doświadczenie, a jej sytuacja jest stabilna
– ma zdolność kredytową, a nawet oszczędności
– chce być niezależna od kaprysów właściciela, np. podwyżki czynszu
– chce powiększyć swój kapitał

Wynajmować opłaca się tylko wtedy, gdy zależy nam na elastyczności lub sytuacja firmy nie jest pewna. W każdym innym przypadku kupno biura okazuje się bardziej opłacalne, przy czym najważniejsze, że przyczynia się do zwiększenia kapitału przedsiębiorstwa – mówi Sylwester Roszewski, dyrektor finansowy w spółce Wings Properties. – W obecnych warunkach rynkowych, biorąc pod uwagę niskie stopy procentowe, trendy na polskim rynku nieruchomości biurowych i w polskiej gospodarce, to dobry czas na zakup biur.

OVO Wrocław

Liczby są jasne

Inwestorzy OVO Wrocław przygotowali analizę finansową dla obu wariantów. Obliczyli wysokość opłat w przypadku zakupu biura klasy A+ o powierzchni 140 mkw. lub jego wynajmu przez okres 10 lat. Wzięli pod uwagę wiele aspektów, w tym wysokość czynszu, koszt wyposażenia, oprocentowanie kredytu zaciągniętego na zakup, amortyzację, inflację, kwestie podatkowe oraz wewnętrzną stopę wzrostu. Dodatkowe założenie w przypadku zakupu było takie, że firma posiada 20% środków własnych, a 80% pochodzi z kredytu. Jak wypadły obliczenia?

– Cena zakupu.: 11500 zł netto za mkw. (w sumie, wliczając oprocentowanie itd. 2,051 mln zł)
– Cena wynajmu: 9296 zł miesięcznie przy cenie 66,4 zł za mkw. (w sumie 1,116 mln zł; po odjęciu 19% podatku dochodowego wyjdzie 903 tys. zł)

Po 10 latach koszty zakupu są wyższe niż wynajmu, ale biuro należy do firmy – można je sprzedać lub wynająć innej firmie – w każdym razie znacznie powiększył się jej kapitał. Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż biur, odzyskamy niemal cały koszt zakupu biura, a przy dobrych cenach na rynku biurowym może nawet zarobimy. Dlaczego? W ciągu dekady biuro zyskuje na wartości. Przy indeksacji zaledwie 2%, będzie warte 1,962 mln zł.

Nasze założenia były ostrożne, ale i tak dla potencjalnych kupców okazują się bardzo obiecujące. Po sprzedaży biura całkowity koszt poniesiony w ciągu dziesięciu lat wyniósł jedynie 152 tys. zł – mówi Sylwester Roszewski. – Różnica pomiędzy kosztami wynajmu, a kupna i następnie sprzedaży, to aż 751 tys. zł – przy czym nie uwzględniamy tutaj różnicy pomiędzy przyszłą a bieżącą wartością kapitału. Biuro okazało się znakomitą inwestycją.

Kiedy firma zdecyduje się już na kupno, realizacja planu może się okazać nie taka prosta. Na rynku biurowym oferowane są głównie powierzchnie na wynajem – aż 90%. Może się więc okazać, że trudno znaleźć biuro przeznaczone na sprzedaż w dobrej lokalizacji i o najwyższym standardzie. Ale wyjątki się zdarzają.

Obserwujemy trendy na rynku biur w Polsce i wychodzimy im naprzeciw. W OVO Wrocław zdecydowaliśmy się wyłącznie na sprzedaż powierzchni biurowych – mówi Shuckie Ovadiah. – Nasze biura oferują więcej niż typowe powierzchnie klasy A. Ich właściciele będą mieli m.in. 24-godzinny dostęp, wejście przez osobną klatkę schodową, prestiżowe lobby, doskonałą lokalizację, a przede wszystkim dostęp do usług hotelu i innych części budynku.

OVO Wrocław powstaje w centrum miasta. Wielofunkcyjny kompleks ma 9 kondygnacjach (2 podziemne), a znajdą się w nim penthouse’y, apartamenty, biura, pięciogwiazdkowy hotel DoubleTree by Hilton, lokale handlowo-usługowe, klub fitness z basenem, kasyno, sala balowa i centrum konferencyjne.

Kategoria: Rynek biurowy
Tagi: , ,

Komantarz

*

*